Edificabilidad de tu parcela: Guía práctica para 2025

Si estás pensando en construir tu casa o invertir en un terreno en Fuengirola o cualquier otro punto de la Costa del Sol, entender la edificabilidad es clave. Este concepto determina cuántos metros cuadrados puedes construir en tu parcela y te ayudará a evitar problemas legales o económicos en el futuro.

¿Qué es la edificabilidad?

En términos simples, la edificabilidad indica la cantidad máxima de metros cuadrados construidos que puedes levantar en un terreno, sumando todas las plantas.

• Una vivienda de dos plantas de 90 m² cada una.

• O tres plantas con superficies más reducidas, siempre sin pasar de los 180 m² en total.

Edificabilidad vs. ocupación: No es lo mismo

Aunque suenen parecidos, son conceptos distintos:

• Edificabilidad: total de metros construibles en todas las plantas.

• Ocupación: superficie del terreno que puedes ocupar en planta baja.

• Ocupación máxima: 100 m² (50% del terreno).

• Edificabilidad: 160 m² (por ejemplo, dos plantas de 80 m²).

Parcela mínima edificable

En 2025, cada ayuntamiento establece un tamaño mínimo de parcela para que sea edificable. Si tu terreno no llega a ese mínimo:

• No podrás construir de forma independiente.

• Podrás unirlo a otra parcela colindante (si ambas son suelo urbano o urbanizable).

Ancho mínimo de fachada

Es otro requisito clave para conseguir licencia de obras. Cada municipio fija un número mínimo de metros lineales de fachada para garantizar acceso desde la vía pública y cumplir criterios estéticos.

Clasificación y uso del suelo

Antes de comprar o construir, confirma la clasificación:

• Urbano residencial: apto para viviendas.

• Urbanizable: necesita desarrollos previos.

• Rústico: en general, no edificable salvo excepciones (instalaciones agrícolas o rehabilitación de construcciones existentes).

Fondo edificable

Indica hasta dónde puedes construir dentro de tu parcela. Lo marca la cédula urbanística del ayuntamiento y depende de:

• Alineación oficial: frontera con la vía pública.

• Alineación secundaria: punto desde el que puede comenzar la edificación.

Tipos de edificabilidad

• Bruta: se aplica a zonas en desarrollo, incluye suelo para calles, zonas verdes, etc.

• Neta: se aplica a parcelas ya urbanizadas. Es la habitual en zonas consolidadas.

Cómo calcular la edificabilidad

Necesitas dos datos:

1. Superficie de la parcela (s).

2. Coeficiente de edificabilidad (e) que marca tu ayuntamiento.

Factores que influyen en 2025

• Retranqueos: distancia mínima a los linderos.

• Altura máxima: plantas permitidas.

• Alineación con la calle.

• Profundidad edificable.

• Patios interiores: pueden restar superficie útil.

• Ubicación: cada municipio tiene su propia normativa.

Conclusión

Saber la edificabilidad de tu parcela antes de invertir o construir te ahorrará problemas y dinero. El mejor consejo: solicita siempre la información urbanística oficial en tu ayuntamiento y, si es posible, asesórate con un arquitecto o técnico especializado antes de dar cualquier paso.

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